（吉隆坡7日讯）曾经靠地点、规模就能站稳脚步的老旧办公楼与老商场，正全面进入淘汰赛。房地产顾问公司CBRE│WTW指出，随着租户与消费者偏好快速改变，市场正加速“去旧留新”，而翻新和转型成为重要的出路之一。
CBRE | WTW今日发布的《2026年大马房地产市场展望》显示，2026年本地房产市场将从过去强调“抗压能力”，转向更重视“相关性与实用价值”。
研究与谘询董事玛丽库里恩指出，在巴生谷，办公楼市场的分化最为明显。租户持续从旧式、非绿色认证的大楼，迁往具备更佳交通衔接、空间效率及绿色认证的甲级办公楼。
数据显示，2025年优质办公楼入住率持续改善，租金温和增长4%，反观老旧办公楼则承受更大空置压力。
“预计今年将会有超过500万平方尺的新办公楼竣工，这将加剧市场竞争，进一步挑战老旧办公楼的生存空间。”
尽管如此，巴生谷整体办公楼入驻率仅79.2%，反映出市场需求疲软。
为了避免被市场淘汰，不少旧办公楼已启动翻新或“转型”计划，而这也已成为长期趋势。
玛丽库里恩说，近年来已有多栋办公楼转型为酒店，或配合2026年财政预算案提出的方向而改为住宅用途。
近期案例包括肯德基大厦（Wisma KFC）改建为吉隆坡凯悦中心酒店，以及Lirava大厦（Wisma Lirava）改建为吉隆坡Else精品酒店。
CBRE | WTW认为，2026年房产市场的核心已不在“有没有增长”，而在于资产是否具备长期竞争力。
“未来，只有能顺应绿色趋势、交通网络与使用需求变化的项目，才能在市场洗牌中站稳脚步。”
商场领域同样出现明显洗牌，玛丽库里恩指出，位于黄金地段的商场如城中城（KLCC）阳光广场、柏威年广场（Pavilion KL）等维持高出租率与稳定租金。
不过，缺乏特色、无法提供新体验的非主流商场，正面对人流下滑与空置率上升的挑战。
“部分业主已开始重塑商场定位，引入运动、教育、娱乐等元素，试图延长资产生命周期。”
比如大门购物中心（Damen Mall）转型为Easyhome智能家居生活体验中心，成功时代广场则打造成全马首个实现5G功能的购物中心。
报告显示，约有420万平方尺的新商场已竣工或将于今年开业，其中最受到市场瞩目的是第3季开业的默迪卡118购物中心（Merdeka 118 Mall）。
随着我国开启2026旅游大马年的一系列宣传活动和政策推广，酒店业成为2026年房地产市场中最具动能的领域之一。CBRE | WTW指出，未来将会有越来越多新的高端酒店，在2026年新增客房中，约82%属于五星级酒店。
在过去一年，新增约2200间酒店客房，主要为五星级酒店。至于2027年，估计五星级酒店将再有1450间新客房。
数据显示，2025年前三季巴生谷酒店入住率按年上升7%，其中国际与国内旅客同步增长，带动房价普遍上调。
报告预测，随着游客人数持续增长，加上新酒店项目集中于市中心与交通枢纽，城市景观与商业格局将进一步改变。
玛丽库里恩说，部分原为办公用途的建筑，已陆续转型为酒店，反映业主正积极捕捉旅游热潮所带来的新需求。
报告显示，大马整体房市迈向“重质不重量”的新阶段，但区域表现持续分化，其中槟城与柔佛仍是支撑全国房产市场的核心引擎。
槟城房产市场由工业活动支撑，尤其是先进制造与科技相关领域。
随着相关行业迎来更多投资，工业及办公楼需求保持稳定，为当地房产市场提供坚实基础，也巩固槟城作为区域制造与创新枢纽的地位。
至于柔佛的房产市场主要由跨境经济加深而带动，比如柔新经济特区、森林城市金融经济特区、以及即将启用的柔新捷运系统（RTS）均提高了投资吸引力。
这些项目被视为推动工业需求、带动更广泛房地产发展的关键因素，使柔佛在全国市场中保持领先位置。
另一方面，报告指出，环境、社会及治理（ESG）已从过去的“加分项”，正式成为市场的“基本门槛”。在办公楼领域，超过90%的新供应已取得绿色认证，而既有建筑若无法完成升级或取得认证，将更难吸引租户。
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