文：张惟越
2026 年已经开始，如果以时间轴回看，马来西亚的共管楼宇治理制度，其实并不年轻。
《2013 年分层管理法令》（SMA 2013）自 2015 年正式生效，至今已迈入第 11 个年头；而《估价师、房产经纪人与物业管理人法令》（VAEAPM Act 1989）于 2018 年修订后，将物业管理经理正式纳入专业监管体系，也已进入第 8 年。
从立法年限而言，这本应是一套逐渐成熟、愈走愈稳的制度。然而，现实中的共管楼宇治理，却并未随时间而变得轻松，反而愈发吃力。
问题不在于法令是否存在，而在于，支撑制度运作的人，正在变得不够用。
楼宇在增加，能管的人却跟不上根据房屋及地方政府部（KPKT）公开数据，全国共管楼宇数量从 2018 年的 1万6693 项，增长至 2025 年初的 2万7250 项。短短7年，增幅超过 60%。
这反映的是城市密度的快速提升，也是现代居住形态不可逆的趋势。
然而，与此同时，全国大学体系每年所能提供的物业管理相关学位名额，约 740 席，7年下了大约5180席位，这还未计算：
1）未能顺利结业者 2）结业却未选择进入行业者 3）入行后短期内离场者
换言之，共管楼宇的增长速度，早已远远超过专业人力的供给速度。
当管理问题开始频繁浮现时，社会往往将矛头指向个别管理公司、管理委员会，或归咎于“年轻人不肯吃苦”“行业吸引力不足”。
这些说法或许并非全错，却往往忽略了一个更深层的问题。这不是教育失败，而是制度与现实的错位，大学教育的价值毋庸置疑。
它擅长培养理论理解、法规认知与管理概念。但共管楼宇的日常运作，并非只存在于文件与会议之中。
真正决定一栋楼是否安全、是否稳定、是否少纠纷的，往往是：
1）设备是否被正确操作 2）维修是否按周期执行 3）风险是否在事故发生前被察觉 4）现场人员是否理解“做错的后果”
这些能力，并不完全来自课堂，而是来自长期的现场经验与判断累积。
当制度假设“具备资格的人会自然出现”，但现实却无法同步提供足够能力与经验时，断层便悄然形成。
行业最缺的，不是管理者，而是中坚层。
当前的物业管理生态，正逐渐呈现一种“头重脚轻”的结构：顶端，是少数经验丰富、风险意识极高、只愿接手优质项目的资深管理人底层，是保安、清洁、技术人员，承担最直接的现场工作中间，则严重缺乏能独立理解楼宇运作与维修（Operation & Maintenance, O&M）的中坚层。
这正是许多共管楼宇表面合规、实则疲于应付的原因。管理并非不存在，而是难以落地。
当操作能力不足时，法令反而会成为压力来源，治理逐渐退化为“事后补救”，仲裁庭与投诉机制被迫承担本应由日常管理消化的问题。
为何 2026 年会成为分水岭？这一切，并非一夕之间发生。
2026 年之所以让问题更为明显，是因为三股力量正在同时叠加：
第一，第一代物业管理经理，已进入明显的职业疲劳期； 第二，第二波大量建成的共管楼宇，开始步入老化阶段，维修与风险同步上升； 第三，管理委员会世代更替频繁，但知识与经验却未能顺利传承。
结果，管理复杂度持续上升，能承担责任的人却在减少。用职能培训，补制度没补到的那一块。正是在这样的现实背景下，笔者创立的物业管理企业Gather building management sdn bhd，近日正式与 Kolej Professional MAIWP 签署合作协议，联办 Sijil Building Operation & Maintenance Services。
该课程获 MQA 认证（60 credit hours），等同 Sijil Kemahiran Malaysia（SKM）Level 3，采用 Work-Based Learning（在岗学习） 模式课程的核心，并不在于学历本身，而在于职能的养成。
学习不局限于教室，而是在真实楼宇环境中进行，涵盖设备运作、维修管理、风险预防与合规执行，让学员在实际情境中理解“操作”与“责任”之间的关系。
SKM，不只是技术证书，而是治理的基础层在共管楼宇体系中，真正决定治理质量的，往往不是文件写得多漂亮，而是现场是否有人看得懂系统；判断得了风险；承担得起后果。
SKM Level 3 所强调的，正是这种可独立操作、可被问责的能力。这类人力，是共管治理中最被低估，却最关键的一环。
不是取代大学，而是补上缺口，职能型培训并非与大学教育对立。相反，它补上了大学体系难以覆盖的现场层与执行层。
当一个行业只不断培养“管理者”，却忽略“能把事情做好的人”，系统自然会变得脆弱。
治理，终究是人的问题，制度已经走到第十年。接下来的挑战，不只是修法，而是是否愿意正视并修补人才结构的断层。
当楼宇持续增加，而操作能力无法同步补足，制度本身，也将被迫承受超出原本设计的重量。
共管楼宇的长治久安，最终依靠的，仍然是人，而不是条文。
🔗 Source: https://www.kwongwah.com.my/?p=1744970
Leave a Reply